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Une affaire "Bettencourt" à l"échelon des Rosiers - Une sombre affaire qui interpelle tous ceux qui connaissent le "marais"
Par Jean Aikhenbaum
pour © 2011 www.aschkel.info
Ou comment en France sont protégées les personnes âgées vulnérables !
En plein cœur du Marais à Paris, rue des Rosiers, Albert Zmuckin, rescapé de la Shoah (né en 1933) possédait des biens, hérités de ses parents qui se décomposaient comme ceci :
Au 6 de la rue des Rosiers une boutique louée à IKKS et en face au 3 ter un appartement au second étage d’une superficie de 87 m2*. On peut évaluer l’ensemble à 1 million 500.000 euros. Ces biens, normalement en toute logique auraient dus revenir au décès d’Albert Zmuckin à ses héritiers légitimes, son fils qui apparemment ne veut plus entendre parler de son père biologique ou à défaut sa nièce Mme Erella Folickmann, héritière en second rang, qui vit à Jérusalem.
Jean Aikhenbaum, qui gérait les biens de Zmuckin s’aperçoit de diverses malversations, il prévient la Juge des tutelles du 4ème arrondissement, précise dans un courrier en date du 30 mai 2007 qu’il lui adresse, la vulnérabilité d’Albert Zmuckin qui a pendant de nombreuses années fait partie d’une secte « Le Christ de Montfavet ».
Voici à ce sujet ce que déclare Jean Aikhenbaum dans ce courrier :
J’ai appris la première tentative d’appropriation des biens de Zmuckin par Slim Soula par un tiers M. Maarek qui lui-même, l’avait appris par M. Goebble – syndic de l’immeuble du 6 rue des Rosiers à Paris (75004) dont dépendent les dits biens. J’avais été en rapport à plusieurs reprises avec M.Goebble pour régler les diverses formalités de la cession du fonds de commerce, et qui tenait à m’avertir, que Zmuckin avait demandé à plusieurs reprises l’Article 20 (pièce que délivre un syndic, dans le cas de la vente d’un bien immobilier).
J’ai donc commencé par aller voir Zmuckin, et lui en ai demandé la raison et pourquoi, il ne m’en avait pas préalablement averti. Je lui ai rappelé que depuis plusieurs années, je m’occupais (bénévolement) de la gestion de ses biens, et que mon objectif était de faire en sorte, qu’il ait un revenu décent, ce qui lui permettrait d’avoir un complément de retraite lui permettant de subvenir à ses besoins.
Il m’a tenu des propos incohérents, a bafouillé et m’a finalement dit qu’il voulait hypothéquer la boutique pour prêter 200.000 euros à Slim Soula, qui en avait soi-disant besoin pour la bonne marche de ses affaires (explication invraisemblable, puisque dans l’hypothèse d’un prêt pour un bien immobilier, le syndic n’a à ma connaissance, pas à intervenir).
En fait, je l’ai appris plus tard par la juge des tutelles, qu’ il s’agissait d’une donation à hauteur de 30% des murs de la boutique du 6 rue des Rosiers à Paris 4ème louée à IKKS.
J’ai également prévenu l’un de nos amis communs M. Piotr Daszkiewicz, et lui ai demandé son avis. Piotr, a pensé à juste raison que l’objectif de Slim Soula était de manipuler Albert Zmuckin dans le but évident de le dépouiller de ses biens.
J’ai également vertement admonesté Slim Soula, qui m’a dit qu’il était dans son intention de me prévenir et qu’il n’avait pas l’intention de nuire aux intérêts d’Albert Zmuckin. Je rappelle que Soula, savait pertinemment bien que je gérais les biens de Zmuckin (voir la note, qu’il a cosigné) et que pour mener à bien son opération, il ne tenait absolument pas que je sois informé de cette manipulation.
J’ai réussi à retrouver l’adresse de la nièce de M. Zmuckin, Mme Erella Folickmann, pour lui faire part de cette situation. Elle seule avait qualité pour entreprendre une action en justice, puisqu’elle est héritière potentielle en second rang.
La Juge des Tutelles m’a écouté, a semblé porter intérêt à ce que je lui ai dit, mais n’a pas entendu ni M. Maareck, ni M. Goebble, ni M. Piotr Daszkiewicz, ni les autres témoins qui auraient confirmer mes propos. Elle n’a finalement trouvé rien à redire à une donation au profit de Soula, à hauteur de 30% ainsi que vous pourrez le constater, à une estimation ridicule, compte tenu de la valeur réelle du bien. Il est également à noter, que cette opération s’est faite en l’étude de M° Gardel et non à l’étude du notaire de la famille Zmuckin M° Jousse, qui connaissant parfaitement Albert Zmuckin se serait probablement opposé à ce genre de transaction.
Slim Soula, s’est trouvé donc conforté dans sa position. La justice lui donnait raison, pourquoi n’en aurait-il pas profiter ? A la suite de quoi, il s’est donc octroyé 46 % des parts supplémentaires de la boutique, toujours au quart de la valeur réelle de ce bien, et pour couronner le tout, avec par surcroît un prêt de 100.000 euros, avec la caution de Zmuckin !
Ce qui veut dire en clair, que Soula s’est approprié des parts de la majorité de la boutique appartenant à Albert Zmuckin avec pour ce prêt, la caution d’Albert Zmuckin, et ce sans avancer le moindre centime ! Il se trouve donc, à ce jour propriétaire de 66% d’un bien dont la valeur totale est de 640.000 euros au minimum. La valeur des parts de Soula sur la boutique à la suite de ces deux opérations peut-être estimée à 400.000, voire 450.000 euros ! Il a donc un rapport annuel de 32.000x066 = 21.500 euros environ ! Il a donc acheté les parts de la boutique Zmuckin, dépossédé les éventuels héritiers légaux, avec pour ce faire l’argent de Zmuckin.
Je ne connais quant à moi, aucune opération aussi juteuse, et tout ça sans que la justice n’y trouve à redire !
J’ai donc alerté à nouveau Madame le Juge des Tutelles, qui a transmis tout de même le dossier au Parquet. Parallèlement, Mme Folickman a déposé plainte dans un premier temps contre X et dans un second temps pour « abus de faiblesse » à l’encontre de M. Soula, par l’intermédiaire de M° Rapaport – Avocat à Paris.
Il me semble également important de souligner, que bien qu’Albert Zmuckin se soit coupé à la suite de cette affaire de la quasi totalité de ses relations tant familiales qu’amicales, il gardait un lien avec David Gurfein, (voir ma première correspondance à Mme la Juge des Tutelles)ce dernier lui téléphonait très régulièrement et nous donnait ainsi de ses nouvelles. Le 30 octobre 2008, Gurfein me prévient, qu’Albert Zmuckin ne répond plus au téléphone. J’ai pensé, du fait de l’état physique dans lequel il se trouvait, (M. Zmuckin se déplace avec difficultés), qu’il était peut-être malade et dans l’incapacité de répondre... M. Maarek s’est déplacé, a sonné et frappé à sa porte et n’a obtenu aucune réponse. j’ai donc demandé à M.Maarek, d’avertir la caserne des pompiers de la rue de Sévigné. Ceux-ci se sont déplacés, ont frappé violemment à la porte et n’ont également obtenu aucune réponse. Ils ont donc pénétré pa r la fenêtre (l’immeuble étant en cours de ravalement) en la poussant. Albert Zmuckin était présent en caleçon, a admonesté les pompiers et a dit qu’il ne souhaitait pas répondre ! un PV de l’intervention par les pompiers a été dressé. Il est fort probable que ce comportement lui ait été dicté par Slim Soula. Ceci démontre, si besoin était, la précarité mentale dans laquelle se trouve Albert Zmuckin.
De l’appartement du 3 ter rue des Rosiers Paris 4°
Autre fait préoccupant, aujourd’hui, Albert Zmuckin n’habite plus dans l’appartement au 3 ter rue des Rosiers, on ne sait plus où il se trouve. il nous est impossible d’avoir de ses nouvelles. Soula, là encore a bien manœuvré, Zmuckin est injoignable, toute nouvelle action en justice est dorénavant impossible, puisque nous devons d’abord retrouver Zmuckin pour tenter d’entreprendre un nouvelle action ! mieux encore, il est impossible de connaître ses conditions de vie, son état de santé.
L’acte notarié montre que l’appartement a été vendu à M Chenat – Fillon, au prix de 640.000 euros, il apparaît que l’appartement fait 87 m2 82 soit un prix au m2 de 7.356 euros ! ( environ 25 à 30 % du prix au-dessous du marché, pour un bien de ce type, dans ce quartier le prix moyen se situe entre 10/12.000 euros/m2. La valeur réelle de cet appartement au prix du est de 850.000 euros. Pour quelles raisons a-t-il été vendu 200.000 euros en dessous de sa valeur réelle ? Connaissant Zmuckin comme nous le connaissons, nous pouvons sans crainte de nous tromper, dire que cet appartement a été vendu, à ce prix sur les instigations (pressions) de Slim Soula. Dans quel but ? que vont devenir ces 640.000 euros ?
Le Tribunal d’Instances et le parquet ont rendu, dans cette affaire un non lieu*. Slim Soula a eu donc libre cours et l’aval des autorités judiciaires pour s’approprier en toute légalité d’une grande partie des biens Zmuckin. Il a fait en sorte d’éloigner tous les proches et amis qui auraient pu mettre un frein à ses objectifs. Kafkaïen, le terme n’est pas trop fort, pour souligner les carences, défaillances, insuffisances et même la désinvolture avec laquelle sont traités les individus qui nécessiteraient protection.
Oui, il y a bien des dysfonctionnements graves dans notre système judiciaire et c’est le citoyen de base qui en fait les frais. Les faits divers, sur ce sujet sont assez éloquents et se passent de commentaires. En toute quiétude et toute liberté des individus tels que Slim Soula, peuvent profiter pleinement des défaillances et lacunes du système judiciaire et dépouiller en toute impunité une famille de son patrimoine.
Aux yeux de tous ceux qui l’ont approché, il est évident qu’ Albert Zmuckin, personne âgée, personnalité fortement perturbée est particulièrement vulnérable, il est également évident qu’il a été manipulé par Slim Soula dont l’objectif est de s’approprier du vivant d’Albert Zmuckin ses biens et ne rien laisser à ses héritiers légitimes. Son système, d’un point de vue strictement légal est pratiquement inattaquable.
Chut, ne répétez cette histoire surtout à personne, Slim Soula, bien qu’il soit sûr de son bon droit ne tient tout de même pas à ce que cette affaire s’ébruite.
Pas besoin de braquer une banque ou un fourgon blindé, dépouiller une personne âgée, vulnérable ne comporte aucun risque et peut rapporter gros très gros.
Bonnes gens dormez tranquille, la justice veille, elle passe, elle est passée, elle est même trépassée.
*Pourtant certains éléments fournis dans les diverses correspondances adressées tant par Jean Aikhenbaum que par Erella Folickmann auraient dû interpeller les autorités judiciaires, qui soulignent la concordance sur les troubles graves de la personnalité qui affectent Albert Zmuckin :
-la première donation des 30%, suivie de la vente des 46 % des parts restantes à un prix ridicule.
- le décès dans des conditions atroces de la mère de Mme Folickmann, sœur d’Albert Zmuckin. Morte de faim et retrouvée 6 mois après son décès, sans qu’Albert Zmuckin n’éprouve le besoin d’intervenir ou de prendre des nouvelles de sa soeur. (Te souviens-tu que ma mère est morte toute seule et qu'on l'a retrouvée morte 6 mois plus tard dans son studio d'Evian, parce que tu avais refusé de prendre le train ("trop cher") pour voir ce qui se passait, ….. En 1997, lors de l'enterrement de ma grand-mère, j'ai pu constater à nouveau les conditions effroyables de vie que mon oncle menait dans l'appartement: sale, non entretenu, dans un fouillis incommensurable, économisant sur le chauffage au gaz (il mettait le thermostat à 17 degrés en plein hiver, et j'y ai même attrapé une mauvaise angine…), le frigo hors d'usage, etc., déclarations d’Erella Folickmann)
- le fait d’avoir « prêté » des sommes importantes (40.000 ou 50.000 euros –voir courrier à la juge des tutelles en date du 30 mai 2007.
-l’intervention des pompiers le 30.10.2008 voir plus haut.
- le fait que Slim Soula a tout mis en œuvre pour éloigner la famille, les proches d’Albert Zmuckin, on sait que telles méthodes sont l’un des principes de toute entreprise sectaire.
- sa clochardisation à domicile etc.
- la corrélation unanime des proches sur la vulnérabilité de Zmuckin .
-le pouvoir signé par Albert Zmuckin, contresigné par Piotr Daszkiewicz, Slim Soula, Jean Aikhenbaum en date du 8 juillet 2004 donnant à Jean Aikhenbaum le pouvoir de le représenter et de n’entreprendre aucune action concernant ses biens, sans l’aval écrit de Jean Aikhenbaum. (On peut à la lecture de ce pouvoir voir le crédit qu’apporte Slim Soula à sa propre signature) - bien que ce pouvoir n’a aucune valeur juridique, il a néanmoins une valeur morale et symbolique. On peut également constater, la valeur qu’attache Slim Soula à sa signature.
- le fait qu’aucun des proches d’Albert Zmuckin, qui est à l’origine de la dénonciation de cette affaire, n’a d’intérêt particulier et que leur seul objectif a été de tenter de protéger Zmuckin.
références : 1°) Une donation de 30 % dans un premier temps à été faite par Zmuckin au profit de Soula ….demeurant …… en l’étude de M° Gardel, au Perreux sur Marne (référence d’enliassement : 2007P1206 – date de dépôt 31/05/2007 date de l’acte 23/04/07).
1ère constatation le prix de transmission de 45.000 euros est une somme ridicule très largement sous évaluée, puisque dans ce cas l’estimation de la valeur des murs serait de 135/140.000 euros (toujours en prenant comme base une rentabilité à 5%)– soit approximativement le ¼ de sa valeur réelle.
La donation à hauteur de 30 % au prix actuel du marché en retenant l’estimation basse aurait due être effectuée à hauteur de 192.000 euros.
2°) Une vente de 46 % des parts restant a été faite toujours au profit de Soula pour un montant de 84.000 euros (avec caution hypothécaire et solidaire de Zmuckin !) date de dépôt, 26/12/07 date de l’acte 31/10/07 référence d’enliassement 2007P2813 notaire M° Gardel Le Perreux sur Marne.
Soula se trouve indivisionnaire majoritaire, sans avoir versé un centime pour un bien dont le rapport actuel se situe aux alentours de 32.000/an.
Sur la vente de 46 % faite au profit de SOULA, même constatation que la précédente, nous avons encore une sous évaluation évidente, si nous reprenons l’estimation de 640.000 euros les 46 % valent donc réellement 292.400 euros.
3°) Privilège de prêteur référence d’enliassement 200V1157 au 31/10/07 (montant 84.000 euros de principal + 16.800 euros accessoires) prêt avec la caution solidaire de ZMUCKIN.
4 – vente de l’appartement 3 ter rue des Rosiers Paris 4° - date du dépôt 22.09.10 référence d’enliassement : 2010P 1693 date de l’acte 06.08.2010 Notaire Benjamin Dumontait Villeurbanne. Bénéficiaire M. Chenat – Fillon
· après consultation de l’acte de vente de l’appartement il apparaît que celui-ci fait 87 m2 82 soit un pris moyen au m2 de 7.356 euros ! ( environ 25 à 30 % du prix au-dessous du marché)
· dans un échange de mails avec ma correspondante du groupe Zannier (propriétaire du fonds de commerce de la boutique IKKS, celle-ci me dit avoir fait une proposition à 720.000 euros refusée par Slim Soula qui demandait au moins 850.000 euros !
dernière information sur l'immeuble 3 ter rue des Rosiers, un autre appartement du même type situé au 5ème étage (l'immeuble possède un ascenseur) s'est vendu également récemment, sur la base de 12.000 euros du m2 soit 4.650 euros de + ! même si l’appartement Zmuckin était en mauvais état, et considérer devoir pendre en compte une moins value (-1.500 euros m2) on est en droit de se demander a qui a bien pu profiter la différence soit environ 150/200.000 euros. Référence donnée par l’agence située rue Ferdinand Duval.
Je ne connais pas d’appartement à ce prix, dans ce quartier, même en mauvais état. Le prix de 12.000 euros du M2 est plus proche de la réalité. Même si l’on considère une moins value de 1500 euros du M2, on arrive tout de même à un prix se situant autour de 10.500/10.000 euros du m2. Ce qui fait un prix total de 870.000 euros alors que cet appartement a été vendu 640.000 soit une différence de 230.000 euros. Même s’il y a eu tractations, cette somme n'est certainement pas inférieure à 180.000 euros. Zmuckin n’a aucun intérêt à faire une sous estimation de son bien puisque en tant que propriétaire occupant, il n’a pas de plus value à payer. Une fois encore, il est évident que Slim Soula a manipulé encore une fois Zmuckin pour s'octroyer une commission occulte.
Une question également peut être posée, L’acquéreur M. François Fillon (et Mme) est journaliste, cofondateur de Macadam, le journal coup de pouce - journal censé aider les personnes en situation précaire – fait par une équipe de journalistes professionnels et bénévoles. François Fillon journaliste, a fait (si il a payé effectivement le prix indiqué sur l'acte - ce dont nous doutons fortement) une excellente affaire. Ce qui étonne et interpelle, c’est que François Fillon a été pour l’acquisition de cet appartement, en présence d’Albert Zmuckin, et ce obligatoirement à plusieurs reprises. Que ce dernier était accompagné de Slim Soula, puisque le connaissant parfaitement, nous savons qu’il est dans la totale incapacité de concevoir et de mener une telle opération (voir plus haut). Il est impossible également, lorsque l’on est en sa présence, ne serait-ce que quelques instants de ne pas se rendre compte de sa grande vulnérabilité.
